BAM LAND phân phối
Mục lục
Shophouse là cách gọi thị trường cho một căn vừa để kinh doanh vừa có thể để ở, thường có mặt tiền mở ra đường hoặc phố nội khu. Luật không định nghĩa shophouse; cùng chữ này có ít nhất ba loại sản phẩm: nhà phố thương mại trên đất ở, shop khối đế chung cư, và shop độc lập.
Ba loại này khác nhau về pháp lý: shop khối đế nằm ở khối đế tòa chung cư, còn shop độc lập là công trình thương mại tách riêng. Người mua cần biết mình đang mua loại nào, vì quyền sở hữu và thời hạn sử dụng khác nhau.
Luật Việt Nam có định nghĩa shophouse không?
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 không có khái niệm "shophouse". Luật chỉ chia nhà ở thành nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Khoản 2 Điều 2 định nghĩa nhà ở riêng lẻ, gồm biệt thự, nhà liền kề và nhà ở độc lập, "được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp". Khoản 3 Điều 2 định nghĩa nhà chung cư, bao gồm cả nhà chung cư "được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp".
Từ năm 2018, Bộ Xây dựng đã thừa nhận "khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật" (Diễn đàn Doanh nghiệp, 16/10/2018). Các luật mới năm 2023–2024 vẫn không bổ sung khái niệm này. Vì vậy, muốn biết một căn shophouse có quyền gì, phải nhìn vào hai thứ: loại công trình và loại đất.
Ba loại sản phẩm hay được gọi là shophouse
| Nhà phố thương mại (liền kề) | Shop khối đế chung cư | Shop độc lập | |
|---|---|---|---|
| Là gì | Nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, tầng trệt làm cửa hàng | Phần diện tích không phải căn hộ ở các tầng thấp của tòa chung cư | Công trình thương mại tách riêng trong khu dự án |
| Căn cứ pháp lý | Nhà ở riêng lẻ, khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 | Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư hỗn hợp, khoản 19, 20 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 | Công trình xây dựng, xác định theo nội dung dự án được duyệt |
| Loại đất thường gặp | Đất ở | Phụ thuộc loại đất của lô chung cư | Phụ thuộc loại đất của lô, có thể là đất thương mại dịch vụ |
| Có để ở được không | Có | Được thiết kế để kinh doanh, không phải căn hộ | Được thiết kế để kinh doanh |
Bảng trên là cách phân loại chung. Mỗi dự án có thể khác, và giấy tờ của từng căn mới là căn cứ cuối cùng.
Shophouse được sở hữu trong bao lâu?
Thời hạn sở hữu shophouse phụ thuộc loại đất bên dưới: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 chia đất làm hai nhóm theo thời hạn.
- Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 171), trong đó có đất ở (khoản 1). Nhà phố thương mại xây trên đất ở thuộc nhóm này.
- Đất sử dụng có thời hạn (Điều 172). Điểm c khoản 1 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư "không quá 50 năm", dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì không quá 70 năm. Khi hết hạn, người sử dụng đất có nhu cầu thì được xem xét gia hạn.
Khoản 4 Điều 172 quy định nếu không được gia hạn, người sử dụng đất phải tự xử lý tài sản trên đất để trả mặt bằng. Quá 24 tháng không xử lý thì nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.
Vì vậy câu hỏi đúng không phải "shophouse sở hữu bao nhiêu năm", mà là "phần đất dưới căn này là loại đất gì, thời hạn ghi trên giấy chứng nhận là bao lâu".
Shop khối đế chung cư có được sở hữu riêng không?
Có. Luật Nhà ở 2023 thừa nhận chủ sở hữu nhà chung cư gồm cả "chủ sở hữu phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư" (khoản 19 Điều 2). Phần sở hữu riêng có thể là phần diện tích "trong phần diện tích không phải là căn hộ" được công nhận là sở hữu riêng (khoản 20 Điều 2). Như vậy shop khối đế có thể được bán và sở hữu riêng như một căn hộ.
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD còn tách riêng "khu chức năng kinh doanh dịch vụ" trong nhà chung cư hỗn hợp: khu dùng để kinh doanh văn phòng, dịch vụ, thương mại, có hệ thống điện, nước, thang máy, phòng cháy chữa cháy, xử lý rác phục vụ riêng cho khu này. Phần sở hữu chung của khu này chỉ thuộc về các chủ sở hữu khu kinh doanh dịch vụ (khoản 15 Điều 3 Quy chế). Người mua shop khối đế nên hỏi rõ shop mình nằm trong khu chức năng nào, vì điều đó quyết định phí quản lý, lối đi và quyền dùng tiện ích.
Về thời hạn, một chuyên gia Savills nhận định từ năm 2018 rằng shop khối đế chung cư "thường chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm" và không đăng ký tạm trú được vì mục đích không phải để ở (Diễn đàn Doanh nghiệp, 16/10/2018). Nhận định này có trước Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, và không đúng với mọi dự án. Thời hạn thực tế phụ thuộc hồ sơ pháp lý từng dự án.
Ưu và nhược điểm
Nhà phố thương mại
- Ưu: đất ở, thời hạn lâu dài; vừa ở vừa kinh doanh được; chủ động sửa chữa trong phạm vi giấy phép.
- Nhược: giá trị mỗi căn lớn; nhiều tầng nên cần người ở hoặc người thuê dùng hết diện tích; hiệu quả kinh doanh phụ thuộc lượng người qua lại của cả khu.
Shop khối đế
- Ưu: khách hàng sẵn có là cư dân các tầng trên; không phải lo phần kết cấu và mái.
- Nhược: không phải căn hộ để ở; thời hạn và loại đất cần kiểm tra riêng; phụ thuộc quy định chung của tòa nhà về giờ mở cửa, biển hiệu, ngành nghề, bốc dỡ hàng.
Shop độc lập
- Ưu: mặt tiền và lối vào riêng, dễ nhận diện, ít phụ thuộc lịch vận hành của tòa nhà ở.
- Nhược: pháp lý hoàn toàn tùy dự án; cần xem kỹ mục đích sử dụng đất và thời hạn.
Câu hỏi nên đặt trước khi mua
- Căn này là nhà ở riêng lẻ, phần diện tích trong nhà chung cư, hay công trình thương mại?
- Lô đất có mục đích sử dụng gì, thời hạn bao lâu, ghi ở văn bản nào?
- Sau khi hoàn thành, người mua được cấp giấy chứng nhận ghi những gì?
- Phí quản lý tính riêng hay chung với khu căn hộ? Được kinh doanh những ngành nghề nào?
- Dự án đã đủ điều kiện bán theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản chưa? Xem bài Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Norton Park của Gamuda Land có cả shop khối đế và shop độc lập bên cạnh các loại căn hộ. Pháp lý chi tiết của từng loại sản phẩm chưa được công bố, nên người quan tâm nên chờ hồ sơ chính thức khi dự án ra mắt ngày 08/10/2026 để hỏi đủ các câu trên. Xem tổng quan dự án Norton Park
Bài viết mang tính tham khảo, trích Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Thông tư 05/2024/TT-BXD bản đăng trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ. Pháp lý của mỗi căn shophouse phụ thuộc hồ sơ dự án. Trước khi mua, hãy đọc văn bản gốc, xem giấy tờ đất của dự án và hỏi ý kiến luật sư.
Nguồn tham khảo
- Công báo (08/01/2024): Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (PDF)
- Cổng TTĐT Chính phủ: Luật Đất đai số 31/2024/QH15
- Công báo (01/03/2024): Luật Đất đai số 31/2024/QH15, phần có Điều 171, 172 (PDF)
- Cổng TTĐT Chính phủ: Thông tư 05/2024/TT-BXD kèm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành 31/07/2024)
- Diễn đàn Doanh nghiệp (16/10/2018): Pháp lý chưa rõ ràng của phân khúc shophouse
