BAM LAND phân phối
Mục lục
Studio, 1PN+, 2PN, 2PN+, 3PN, duplex, duplex sân vườn và căn hộ sân vườn phần lớn là cách gọi của thị trường để mô tả số phòng và kiểu bố trí căn hộ, không phải phân loại trong luật. Về pháp lý, tất cả đều là căn hộ chung cư.
Người mua sẽ gặp loạt tên gọi này khi xem bảng hàng một dự án căn hộ. Bài này giải thích từng loại, quy chuẩn nào áp cho chúng, và mỗi loại hợp với ai.
Về pháp lý, tất cả đều là căn hộ chung cư
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 không định nghĩa studio hay duplex. Luật chỉ có khái niệm nhà chung cư và căn hộ chung cư. Khi được cấp giấy chứng nhận, cơ quan cấp phải ghi rõ "diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ" (khoản 3 Điều 9). Một căn duplex hai tầng hay một căn studio đều được ghi nhận theo cách đó.
Yêu cầu kỹ thuật tối thiểu nằm ở QCVN 04:2021/BXD, quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư, ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD ngày 19/05/2021:
- Căn hộ "phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh", diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25 m² (điểm 2.2.4.1).
- Với dự án nhà ở thương mại, tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45 m² không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án (điểm 2.2.4.2).
- Căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn từ 2 phòng ở trở lên được phép có một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên (điểm 2.2.4.3).
Bản Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 31/2026/TT-BXD ngày 15/06/2026 (Bộ Xây dựng) chủ yếu bổ sung quy định về chỗ để xe, sạc xe điện và khu đổi pin. Các quy định về diện tích căn hộ nêu trên không nằm trong phần sửa đổi, nên vẫn áp dụng như bản 2021.
Diện tích ghi trong hợp đồng là diện tích sử dụng tính theo kích thước thông thủy. Cách đo được giải thích trong bài diện tích thông thủy là gì.
Căn hộ studio là gì?
Studio là căn hộ không có phòng ngủ tách riêng. Khu ngủ, khu tiếp khách và bếp nằm chung trong một không gian mở, cộng thêm một khu vệ sinh. Đây là loại căn nhỏ nhất trong dự án, và theo QCVN 04:2021/BXD, không được nhỏ hơn 25 m² diện tích sử dụng.
Vì quy chuẩn giới hạn căn dưới 45 m² ở mức 25% tổng số căn của một dự án thương mại, studio thường chỉ chiếm phần nhỏ trong bảng hàng.
Hợp với: người độc thân, người đi làm ở khu công nghiệp gần đó cần chỗ ở gọn, người mua để cho thuê ngắn hoặc trung hạn.
Căn 1PN+ và 2PN+ là gì?
Dấu "+" chỉ một phòng phụ nhỏ bên cạnh số phòng ngủ chính. Phòng này có thể dùng làm phòng làm việc, phòng cho trẻ nhỏ, phòng người giúp việc hoặc kho. Như vậy 1PN+ là một phòng ngủ cộng một phòng đa năng, 2PN+ là hai phòng ngủ cộng một phòng đa năng.
Phòng "+" thường nhỏ hơn phòng ngủ chính và có thể không có cửa sổ. Điều này phù hợp quy chuẩn, vì căn từ 2 phòng ở trở lên được phép có một phòng không chiếu sáng tự nhiên. Người mua nên xem mặt bằng căn để biết phòng này có cửa sổ hay không trước khi định dùng làm phòng ngủ.
Hợp với: cặp vợ chồng trẻ làm việc tại nhà (1PN+), gia đình có một con nhỏ hoặc có người thân ở cùng (2PN+).
Căn 2PN và 3PN
Đây là loại căn phổ biến nhất. Căn 2PN thường có hai phòng ngủ, một hoặc hai phòng vệ sinh, phòng khách và bếp. Căn 3PN thêm một phòng ngủ, thường có hai phòng vệ sinh trở lên.
Hợp với: gia đình 3–4 người (2PN), gia đình nhiều thế hệ hoặc có hai con (3PN).
Căn hộ duplex là gì?
Duplex là căn hộ có hai tầng thông nhau bằng cầu thang nội bộ bên trong căn. Thường tầng dưới là phòng khách, bếp, phòng ăn; tầng trên là các phòng ngủ. Duplex thường đặt ở các tầng cao hoặc tầng trên cùng của tòa nhà, một số dự án có duplex ở tầng thấp.
- Ưu: tách rõ khu sinh hoạt chung và khu riêng tư; trần phòng khách có thể cao gấp đôi; cảm giác gần với nhà phố hơn căn một tầng.
- Nhược: cầu thang chiếm diện tích và bất tiện với người già, trẻ nhỏ; chi phí hoàn thiện và điều hòa cao hơn; số lượng ít nên khó so sánh giá.
Hợp với: gia đình đông người muốn không gian gần với nhà phố nhưng vẫn ở chung cư có tiện ích.
Căn hộ sân vườn và duplex sân vườn
Căn hộ sân vườn là căn ở tầng thấp, thường tầng trệt hoặc tầng khối đế, có phần sân hoặc vườn riêng gắn liền. Duplex sân vườn kết hợp hai điều: căn hai tầng và có sân vườn riêng.
- Ưu: có không gian ngoài trời riêng, hợp gia đình có trẻ nhỏ, người lớn tuổi hoặc thú cưng; ra vào không phụ thuộc nhiều vào thang máy.
- Nhược: tầm nhìn thấp; cần chăm sóc sân vườn; có thể kém riêng tư nếu sân giáp lối đi chung.
Người mua nên hỏi kỹ phần sân vườn có được tính vào diện tích sử dụng căn hộ và ghi trong hợp đồng hay không, hay chỉ là phần sở hữu chung được giao quyền sử dụng. Cách tính diện tích ở Điều 5 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD chỉ nói tới diện tích trong căn, ban công và lô gia.
So sánh nhanh
| Loại căn | Bố trí | Hợp với |
|---|---|---|
| Studio | Không gian mở, không có phòng ngủ riêng | Người độc thân, mua cho thuê |
| 1PN+ | 1 phòng ngủ và 1 phòng đa năng | Cặp vợ chồng trẻ, làm việc tại nhà |
| 2PN | 2 phòng ngủ | Gia đình 3–4 người |
| 2PN+ | 2 phòng ngủ và 1 phòng đa năng | Gia đình có con nhỏ hoặc người thân ở cùng |
| 3PN | 3 phòng ngủ | Gia đình nhiều thế hệ |
| Duplex | Hai tầng nối bằng cầu thang trong căn | Gia đình đông người, cần tách khu riêng tư |
| Căn sân vườn, duplex sân vườn | Tầng thấp, có sân vườn riêng | Gia đình có trẻ nhỏ, người già, thú cưng |
Chọn loại căn: vài câu hỏi thực tế
- Trong 5–10 năm tới, số người ở có tăng không? Căn "+" cho phép linh hoạt mà không phải lên hẳn một loại lớn hơn.
- Mua để ở hay cho thuê? Người thuê quanh các khu công nghiệp thường cần căn nhỏ; gia đình thuê dài hạn cần căn 2PN trở lên.
- Có người lớn tuổi hoặc trẻ nhỏ không? Nếu có, cân nhắc cầu thang của duplex và lợi thế ra vào của căn sân vườn.
- So giá trên cùng một loại diện tích (thông thủy hay tim tường) và cùng tình trạng bàn giao.
Norton Park của Gamuda Land có đủ các loại căn nêu trên: Studio, 1PN+, 2PN, 2PN+, 3PN, Duplex, Duplex sân vườn và căn hộ sân vườn, trong 6 tòa tháp 19 tầng. Chủ đầu tư công bố 95% số căn có hai mặt thoáng và dự án cho phép nuôi thú cưng. Diện tích và giá từng loại chưa được công bố. Xem các loại sản phẩm tại Norton Park
Nguồn tham khảo
- Công báo (31/05/2021): Thông tư 03/2021/TT-BXD ban hành QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư
- Bộ Xây dựng: Thông tư 31/2026/TT-BXD ngày 15/06/2026 ban hành Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD
- Công báo (08/01/2024): Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (PDF)
- Cổng TTĐT Chính phủ: Thông tư 05/2024/TT-BXD kèm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
