Luật Kinh doanh bất động sản 2023: những điều khoản người mua căn hộ hình thành trong tương lai cần đọc

Đăng 29/09/2026, bởi BAM LAND, đơn vị phân phối Norton Park

Mục lục

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiệu lực từ khi nào?
2. Điều kiện để căn hộ hình thành trong tương lai được bán
3. Mua nhà đang xây được đặt cọc tối đa bao nhiêu?
4. Mua nhà đang xây được thanh toán tối đa bao nhiêu?
5. Giữ lại 5% đến khi có sổ
6. Bảo lãnh ngân hàng
7. Luật đang được sửa đổi
8. Danh sách kiểm tra trước khi xuống tiền
9. Nguồn tham khảo

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 là luật chính bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật giới hạn tiền cọc tối đa 5% giá bán, lần đầu thanh toán tối đa 30%, trước bàn giao tối đa 70%, và giữ lại 5% đến khi có sổ.

Phần lớn căn hộ mới ở khu Bình Dương cũ được bán khi dự án còn đang thi công. Bài này trích các điều khoản người mua nên đọc trước khi ký thỏa thuận đặt cọc hay hợp đồng mua bán.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiệu lực từ khi nào?

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ 01/08/2024. Quốc hội thông qua luật ngày 28/11/2023 (Cổng TTĐT Chính phủ). Điều 82 của luật ban đầu ghi hiệu lực từ 01/01/2025. Sau đó, Luật số 43/2024/QH15 ban hành ngày 29/06/2024 đã sửa khoản 1 Điều 82, đưa ngày hiệu lực lên sớm thành 01/08/2024, cùng lúc với Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 (Cổng TTĐT Chính phủ).

Với người mua căn hộ chưa hoàn thiện, bốn điều đáng đọc nhất là Điều 23 (nguyên tắc kinh doanh, đặt cọc), Điều 24 (điều kiện đưa vào kinh doanh), Điều 25 (thanh toán) và Điều 26 (bảo lãnh).

Điều kiện để căn hộ hình thành trong tương lai được bán

Các điều kiện người mua có thể tự kiểm tra theo Điều 24:

• Đã khởi công theo quy định của pháp luật về xây dựng (khoản 1).
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, ví dụ quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất kèm hợp đồng thuê, hoặc giấy chứng nhận (khoản 2).
• Có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép, hoặc thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế nếu được miễn (khoản 3 điểm a, b).
• Với nhà chung cư, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng (khoản 3 điểm c).
• Có văn bản của cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời rằng nhà ở đủ điều kiện được bán. Cơ quan này có 15 ngày để kiểm tra và trả lời sau khi nhận thông báo của chủ đầu tư (khoản 4).
• Đã công khai thông tin về dự án theo Điều 6 (khoản 7).

Mua nhà đang xây được đặt cọc tối đa bao nhiêu?

Tiền đặt cọc không vượt 5% giá bán, chỉ được nhận khi căn hộ đã đủ điều kiện ở Điều 24, và thỏa thuận cọc phải ghi rõ giá bán.

Khoản 5 Điều 23 quy định nguyên văn: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng."

Điểm d khoản 4 Điều 23 còn quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nói cách khác, bên ký với người mua phải là chủ đầu tư, kể cả khi sản phẩm được giới thiệu qua sàn giao dịch hoặc đơn vị phân phối.

Mua nhà đang xây được thanh toán tối đa bao nhiêu?

Khoản 1 Điều 25 quy định việc thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai "được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao". Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc khoản 4 Điều 10 của luật, mức trần trước bàn giao là 50%.

Giữ lại 5% đến khi có sổ

Khoản 3 Điều 25 quy định: nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, "bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận". Khoản 5% cuối giữ lại cho tới khi có sổ.

Bảo lãnh ngân hàng

Khoản 1 Điều 26 yêu cầu chủ đầu tư, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, phải được một ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh. Nghĩa vụ được bảo lãnh là số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước và các khoản khác phải trả người mua nếu không bàn giao nhà đúng cam kết.

• Khi ký hợp đồng, chủ đầu tư gửi người mua bản sao văn bản cam kết của ngân hàng bảo lãnh (khoản 2).
• Người mua được chọn có hoặc không có bảo lãnh. Nếu từ chối, việc này phải được thỏa thuận bằng văn bản khi ký hợp đồng (khoản 3).
• Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi người mua đã nhận được thư bảo lãnh (khoản 6).
• Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết và không hoàn trả đủ, ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư khi người mua có yêu cầu (khoản 7).

Luật đang được sửa đổi

Bộ Xây dựng đang soạn dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10/2026. Theo Báo Xây dựng ngày 18/09/2026, dự thảo giữ nguyên tắc lần đầu thanh toán không quá 30% và chủ đầu tư không thu quá 95%, đồng thời bổ sung phương án người mua chuyển 5% còn lại vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng, số tiền chỉ chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận giấy chứng nhận. Giao dịch ký hiện nay vẫn áp dụng Luật số 29/2023/QH15.

Danh sách kiểm tra trước khi xuống tiền

1. Hỏi văn bản của Sở Xây dựng xác nhận căn hộ đủ điều kiện được bán, theo khoản 4 Điều 24.
2. Kiểm tra thỏa thuận đặt cọc có ghi giá bán, số tiền cọc không quá 5%, và bên ký là chủ đầu tư.
3. Đối chiếu lịch thanh toán với các mốc 30%, 70% và 95% ở Điều 25.
4. Nhận bản sao cam kết bảo lãnh của ngân hàng khi ký hợp đồng, và thư bảo lãnh trước khi trả tiền.
5. Đọc kỹ cách ghi diện tích, xem bài diện tích thông thủy là gì.

Norton Park của Gamuda Land ở phường Thuận Giao đang thi công phần ngầm và dự kiến ra mắt ngày 08/10/2026. Giá, pháp lý chi tiết và chính sách thanh toán chưa được công bố. Khi có, người mua có thể đối chiếu từng mục với các điều khoản trên. Xem tiến độ thi công Norton Park

Bài viết mang tính tham khảo, trích từ Luật số 29/2023/QH15 và Luật số 43/2024/QH15 bản đăng trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, cập nhật đến 29/09/2026. Luật đang được sửa đổi. Trước khi ký giao dịch, người mua nên đọc văn bản gốc hoặc hỏi ý kiến luật sư.

Nguồn tham khảo

1. Cổng TTĐT Chính phủ: Luật số 29/2023/QH15 Luật Kinh doanh bất động sản (ban hành 28/11/2023)
2. Công báo (08/01/2024): toàn văn Luật số 29/2023/QH15 (PDF)
3. Thư viện Pháp luật: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 số 29/2023/QH15
4. Cổng TTĐT Chính phủ: Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng (ban hành 29/06/2024)
5. Báo Xây dựng (18/09/2026): Những điểm mới đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi