BAM LAND phân phối
Mục lục
Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần đất bị các công trình chính chiếm chỗ trên tổng diện tích đất, theo QCVN 01:2021/BXD. Một dự án có mật độ xây dựng 20% nghĩa là khoảng một phần năm diện tích được xây nhà, bốn phần năm còn lại dành cho sân, đường, cây xanh và không gian mở.
Đây là một trong những chỉ số dễ so sánh nhất giữa các dự án căn hộ, với điều kiện hiểu đúng nó đo cái gì.
Định nghĩa theo QCVN 01:2021/BXD
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD, ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, định nghĩa hai loại mật độ tại mục 1.4.20.
Mật độ xây dựng thuần "là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác)".
Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị "là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình)".
Phần chú thích của quy chuẩn cho phép không tính vào diện tích chiếm đất các chi tiết như sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu, nếu đã tuân thủ quy định an toàn cháy, an toàn xây dựng và không cản trở lưu thông.
Mật độ xây dựng được tính thế nào?
Mật độ xây dựng bằng diện tích chiếm đất của công trình chính chia cho diện tích đất, nhân 100. Công thức chung:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình chính ÷ Diện tích đất × 100
Diện tích chiếm đất là hình chiếu bằng của công trình chính lên mặt đất, không phải tổng diện tích sàn của các tầng. Một tòa 19 tầng và một tòa 5 tầng có cùng dấu chân trên mặt đất thì có cùng diện tích chiếm đất.
Ví dụ minh họa với số giả định: một lô đất 10.000 m², trên đó có hai tòa tháp, mỗi tòa chiếm 1.000 m² mặt đất. Hồ bơi, sân chơi và bãi đỗ xe ngoài trời không tính. Mật độ xây dựng thuần là 2.000 ÷ 10.000 = 20%.
Mật độ xây dựng khác hệ số sử dụng đất thế nào?
Mật độ xây dựng đo phần đất bị công trình che, còn hệ số sử dụng đất đo tổng diện tích sàn xây trên mảnh đất đó; hai chỉ số này hay bị nhầm. Theo mục 1.4.21 của QCVN 01:2021/BXD, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ tổng diện tích sàn của công trình, gồm cả tầng hầm, trừ diện tích sàn cho kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe, trên tổng diện tích lô đất.
- Mật độ xây dựng trả lời câu hỏi: đất bị che bao nhiêu?
- Hệ số sử dụng đất trả lời câu hỏi: trên mảnh đất đó xây bao nhiêu mét vuông sàn?
Một dự án có thể có mật độ thấp nhưng hệ số sử dụng đất cao nếu xây tháp rất cao. Vì vậy mật độ thấp chưa chắc có nghĩa là ít người ở. Để biết khu có đông hay không, cần xem thêm số căn hộ và dân số dự kiến. Ví dụ, nghị quyết về khu TOD của TP.HCM năm 2026 cho phép tăng hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 lần quanh nhà ga (Tuổi Trẻ, 22/09/2026), tức là được xây nhiều sàn hơn trên cùng một diện tích đất.
Mật độ xây dựng chung cư tối đa là bao nhiêu?
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất nhà chung cư đi từ 75% với lô ≤ 3.000 m² xuống 35% với lô ≥ 35.000 m² cao trên 46 m. Mục 2.6.3 của QCVN 01:2021/BXD quy định mức này được xác định trong đồ án quy hoạch, nhưng phải bảo đảm Bảng 2.9. Mức trần giảm dần khi lô đất lớn hơn và công trình cao hơn:
| Chiều cao trên mặt đất | Lô ≤ 3.000 m² | 10.000 m² | 18.000 m² | ≥ 35.000 m² |
|---|---|---|---|---|
| ≤ 16 m | 75% | 65% | 63% | 60% |
| 25 m | 75% | 53% | 51% | 48% |
| 34 m | 75% | 46% | 44% | 41% |
| 46 m | 75% | 41% | 39% | 36% |
| > 46 m | 75% | 40% | 38% | 35% |
Bảng trên trích một số dòng của Bảng 2.9; bản đầy đủ có các mốc 19, 22, 28, 31, 37, 40 và 43 m. Lô đất có giá trị nằm giữa hai cột hoặc hai dòng thì được nội suy. Với lô có công trình cao trên 46 m, hệ số sử dụng đất còn không được vượt 13 lần. Với tổ hợp có khối đế và tháp, quy định mật độ áp riêng cho phần đế và phần tháp.
Ở cấp khu vực, mục 2.6.4 quy định mật độ xây dựng gộp tối đa của đơn vị ở là 60%.
Cách đọc con số mật độ của một dự án
- Hỏi đó là mật độ thuần hay gộp. Mật độ gộp tính trên cả đường, cây xanh, không gian mở nên thường thấp hơn mật độ thuần của từng lô.
- Hỏi tính trên diện tích nào. Toàn khu, hay từng phân khu, hay từng lô.
- So với mức trần của quy chuẩn. Một dự án cao tầng trên lô lớn được phép tới khoảng 35–40%. Con số thấp hơn nhiều so với trần cho thấy chủ đầu tư dành nhiều đất cho cảnh quan.
- Đọc kèm số căn và số tầng. Mật độ thấp và tháp cao vẫn có thể là một khu đông dân.
Ví dụ: mật độ 20% của Norton Park
Theo tài liệu của Gamuda Land, Norton Park có quy mô 7,9 ha, gồm 2 phân khu, 6 tòa tháp 19 tầng và 1.286 sản phẩm, với mật độ xây dựng 20%, riêng khu B và C là 27%, và 2,5 ha cảnh quan. Tài liệu chưa nói rõ con số 20% là mật độ thuần hay gộp, và 27% tính trên diện tích nào, nên người mua nên hỏi thêm khi dự án công bố hồ sơ.
Để hình dung, nếu 20% được tính trên toàn khu 7,9 ha thì các công trình chính chiếm khoảng 1,58 ha mặt đất. Đây là phép tính minh họa, không phải số liệu chủ đầu tư công bố. Dù tính theo cách nào, 20–27% vẫn thấp hơn cả những mức trần thấp nhất của Bảng 2.9 cho lô từ 10.000 m² trở lên, tức 35–40% áp cho công trình cao trên 46 m. Xem mặt bằng và cảnh quan Norton Park
Bài viết mang tính tham khảo, trích QCVN 01:2021/BXD bản đăng trên Công báo. Chiều cao cụ thể của các tòa tháp Norton Park chưa được công bố, nên việc so sánh với từng dòng của Bảng 2.9 chỉ mang tính minh họa. Chỉ tiêu quy hoạch chính thức của một dự án nằm trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
