BAM LAND phân phối
Mục lục
Diện tích thông thủy là diện tích sàn căn hộ đo theo mép trong của tường bao, tức phần người ở thực sự bước chân lên được. Theo Điều 5 Quy chế kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đây là cách tính diện tích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận.
Người mua còn gặp thêm một con số khác là diện tích "tim tường", thường lớn hơn. Hiểu hai con số này giúp so giá đúng và kiểm tra khi nhận nhà.
Quy định hiện hành: Điều 5 Quy chế kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD
Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/07/2024, hiệu lực từ 01/08/2024, kèm theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Khoản 1 Điều 5 của Quy chế quy định:
"Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) cấp cho người mua, thuê mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có) nằm bên trong căn hộ."
Với ban công và lô gia, quy chế ghi: tính toàn bộ diện tích sàn đến mép trong của ban công hoặc lô gia; nếu ban công có phần tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Được tính và không được tính
| Được tính vào diện tích sử dụng | Không được tính |
|---|---|
| Sàn các phòng, đo tới mép trong tường bao | Tường bao ngoài của căn hộ |
| Tường ngăn giữa các phòng bên trong căn | Tường phân chia giữa hai căn hộ |
| Ban công, lô gia gắn với căn | Diện tích sàn có cột nằm trong căn |
| Hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật trong căn |
Diện tích thông thủy tính theo công thức nào?
Diện tích thông thủy được tính theo công thức mẫu mà Quy chế đưa ra kèm hình vẽ:
Diện tích sử dụng căn hộ = (a × b) + (c × d) − (Σei + f)
- a × b: phần sàn chính đo theo mép trong tường bao.
- c × d: phần ban công hoặc lô gia.
- ei: diện tích sàn có cột nằm bên trong căn hộ.
- f: diện tích sàn có hộp kỹ thuật, tính cả tường bao hộp kỹ thuật.
Ví dụ minh họa với số giả định: phần sàn chính đo mép trong là 9 m × 7 m = 63 m², ban công 4 m × 1,5 m = 6 m², bên trong có 4 cột mỗi cột 0,25 m² và một hộp kỹ thuật 0,8 m². Diện tích sử dụng = 63 + 6 − (1 + 0,8) = 67,2 m².
Diện tích tim tường là gì, khác thông thủy thế nào?
"Tim tường" là cách gọi phổ biến trên thị trường cho diện tích đo từ đường giữa của tường bao và tường chia căn, thường gồm cả cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn. Vì cộng thêm nửa bề dày tường bao, tường chung và phần cột, hộp kỹ thuật, con số tim tường luôn lớn hơn con số thông thủy của cùng một căn.
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 yêu cầu giấy chứng nhận của căn hộ chung cư ghi rõ cả hai con số: "diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ" (khoản 3 Điều 9). Diện tích sử dụng là con số thông thủy theo Điều 5 Quy chế nói trên. Quy chế không đưa ra công thức cho diện tích sàn xây dựng, nên người mua cần hỏi chủ đầu tư con số này được đo theo cách nào.
Diện tích căn hộ được ghi thế nào khi bàn giao?
Khoản 2 Điều 5 Quy chế quy định: "Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ đã ký vào trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ."
Điều này có nghĩa là mọi chênh lệch giữa diện tích trên hợp đồng và diện tích thực tế phải được ghi lại bằng giấy tờ. Cách xử lý chênh lệch, như mức sai số được chấp nhận và cách điều chỉnh tiền, do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Người mua nên đọc kỹ điều khoản này trước khi ký.
Vì sao người mua cần quan tâm
- So giá cho đúng. Cùng một căn, giá trên mỗi mét vuông tim tường sẽ thấp hơn giá trên mỗi mét vuông thông thủy. Khi so hai dự án, hãy quy về cùng một loại diện tích.
- Diện tích tối thiểu. QCVN 04:2021/BXD yêu cầu diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m² (điểm 2.2.4.1). Ngưỡng này áp cho diện tích sử dụng.
- Kiểm tra khi nhận nhà. Có thể tự đo mép trong các bức tường bao, trừ cột và hộp kỹ thuật, để đối chiếu với con số trong hợp đồng.
- Ban công, lô gia được tính vào diện tích sử dụng. Hai căn cùng diện tích thông thủy có thể khác nhau đáng kể về diện tích trong nhà nếu một căn có lô gia lớn.
Câu hỏi nên đặt khi xem bảng hàng
- Diện tích ghi trong bảng giá là thông thủy hay tim tường?
- Đơn giá trên mỗi mét vuông tính theo loại diện tích nào?
- Diện tích ban công, lô gia là bao nhiêu trong tổng số?
- Hợp đồng quy định sai số diện tích bao nhiêu thì điều chỉnh giá, và điều chỉnh thế nào?
Các câu hỏi này đi cùng những điều khoản về đặt cọc và thanh toán trong bài Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Với Norton Park, diện tích và bảng giá từng loại căn chưa được công bố; khi có, người mua có thể dùng danh sách trên để đối chiếu. Xem thông tin dự án Norton Park
Bài viết mang tính tham khảo, trích Thông tư 05/2024/TT-BXD và Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 bản đăng trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, cập nhật đến 29/09/2026. Cách gọi "tim tường" là cách gọi thị trường, không phải thuật ngữ trong Quy chế. Trước khi ký hợp đồng, hãy đọc văn bản gốc và hỏi ý kiến luật sư về điều khoản diện tích.
Nguồn tham khảo
- Cổng TTĐT Chính phủ: Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở (ban hành 31/07/2024, hiệu lực 01/08/2024)
- Toàn văn Thông tư 05/2024/TT-BXD và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (PDF)
- Công báo (08/01/2024): Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (PDF)
- Công báo (31/05/2021): Thông tư 03/2021/TT-BXD ban hành QCVN 04:2021/BXD về Nhà chung cư
