BAM LAND phân phối
Mục lục
TOD là viết tắt của Transit-Oriented Development, tạm dịch là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Ý tưởng cốt lõi: đặt nhà ở, văn phòng, cửa hàng và dịch vụ công cộng trong phạm vi đi bộ tới nhà ga, để người dân đi lại chủ yếu bằng metro thay vì xe cá nhân.
Ở Việt Nam, TOD đã có định nghĩa trong văn bản của Quốc hội, và tháng 9/2026 TP.HCM vừa có khung quy định riêng cho các khu TOD.
Luật Việt Nam định nghĩa TOD thế nào?
Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội định nghĩa TOD là "giải pháp quy hoạch, đầu tư cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng" trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng (Cổng TTĐT Chính phủ, 26/02/2025). Nghị quyết này được thông qua ngày 19/02/2025, thí điểm cơ chế đặc thù để phát triển mạng lưới đường sắt đô thị ở Hà Nội và TP.HCM.
Nghị quyết này cho phép hai thành phố:
- Quyết định chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật trong khu TOD khác với quy chuẩn quốc gia.
- Điều chỉnh chức năng sử dụng đất để khai thác quỹ đất và phần giá trị tăng thêm quanh nhà ga.
- Triển khai dự án đường sắt đô thị và dự án TOD mà không phải qua bước quyết định chủ trương đầu tư.
Nói gọn, nhà nước đầu tư metro, đất quanh ga tăng giá trị, và thành phố được phép thu lại một phần giá trị đó để trả cho chính tuyến metro.
TP.HCM quy định khu TOD năm 2026 thế nào?
TP.HCM quy định khu TOD bằng nghị quyết về quy hoạch khu TOD, được HĐND TP.HCM thông qua tại kỳ họp thứ năm ngày 22/09/2026 (Tuổi Trẻ, 22/09/2026). Báo Xây dựng ngày 24/09/2026 ghi số hiệu văn bản là Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND. Những điểm chính:
| Nội dung | Quy định |
|---|---|
| Phạm vi khu TOD | Tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot |
| Hệ số sử dụng đất | Đất hỗn hợp, thương mại dịch vụ, nhà ở được tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, ưu tiên vị trí gần ga |
| Hạ tầng xã hội | Được giảm tối đa 50% so với chỉ tiêu |
| Bãi đỗ xe | Được giảm tối đa 50% |
| Chức năng | Cho phép dự án hỗn hợp gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng |
Việc cho giảm bãi đỗ xe là chủ ý: nghị quyết lấy giao thông công cộng làm trọng tâm và hạn chế xe cá nhân trong khu TOD (Tuổi Trẻ, 22/09/2026). Nói cách khác, khu TOD được thiết kế cho người đi bộ tới ga, không phải cho người lái ô tô.
TP.HCM đã duyệt ranh giới những khu TOD nào?
Tính đến cuối tháng 9/2026, TP.HCM mới duyệt ranh giới cho hai khu vực:
- Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương: 10 nhà ga và depot Tham Lương, tổng khoảng 938–940 ha, theo Quyết định 3651/QĐ-UBND ngày 19/6. Mục tiêu duyệt quy hoạch trong tháng 12/2026.
- Ga Thủ Thiêm: ranh giới duyệt theo Quyết định 3845/QĐ-UBND ngày 26/6, dự kiến thẩm định và duyệt quy hoạch từ tháng 12/2026 đến tháng 1/2027.
(Tiền Phong, 25/09/2026; Báo Xây dựng, 24/09/2026)
Các khu khác vẫn ở bước chuẩn bị. Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên dự kiến duyệt quy hoạch TOD trong quý I–II/2027. Ga Bình Khánh và đoạn Tham Lương – Củ Chi dự kiến xong báo cáo rà soát ranh giới trong quý 4/2026, duyệt quy hoạch trong quý I–III/2027 (Tiền Phong, 25/09/2026).
TOD dọc Đại lộ Bình Dương
Với khu Bình Dương cũ, tuyến liên quan trực tiếp là metro Thủ Dầu Một – Tao Đàn. Tuyến dài khoảng 33,2 km với 24 ga, gồm 11 ga trên cao từ C0 đến C10 và 13 ga ngầm từ C11 đến C23, chạy dọc Đại lộ Bình Dương qua Thuận An rồi đi ngầm vào trung tâm, hướng tới khởi công tháng 12/2026 (Tuổi Trẻ, 16/09/2026). Sở Xây dựng TP.HCM cho biết báo cáo rà soát ranh giới TOD của tuyến đường sắt đô thị số 2 đoạn Thủ Dầu Một – TP.HCM được lên kế hoạch chuẩn bị trong quý 4/2026 (Vietstock, 25/09/2026).
Như vậy, hiện chưa có ranh giới khu TOD nào được duyệt quanh các ga trên Đại lộ Bình Dương. Vị trí, mã ga và phạm vi 1.000 m quanh từng ga chỉ chắc chắn khi dự án metro và quy hoạch TOD được phê duyệt. Chi tiết về hai tuyến metro qua khu Bình Dương cũ có trong bài metro Bình Dương.
Ý nghĩa với người mua nhà
Điều TOD có thể mang lại
- Đi lại không phụ thuộc xe riêng. Sống trong bán kính đi bộ tới ga giúp đi vào trung tâm mà không phải qua kẹt xe trên Quốc lộ 13.
- Dịch vụ dày hơn. Hệ số sử dụng đất tăng tới 1,5 lần và cho phép chức năng hỗn hợp, nên quanh ga sẽ có thêm văn phòng, cửa hàng, dịch vụ.
Điều người mua nên cân nhắc
- Tác động lên giá chưa đo được. Chính Sở Xây dựng TP.HCM nói "chưa đủ cơ sở công bố mức thay đổi cụ thể về giá trị, nhu cầu và hiệu quả khai thác bất động sản" do TOD tạo ra, vì cần tách tác động của giao thông công cộng khỏi biến động chung của thị trường (Vietstock, 25/09/2026). Những lời hứa kiểu "giá tăng X% nhờ TOD" không có căn cứ chính thức.
- Mật độ tăng. Hệ số sử dụng đất cao hơn, hạ tầng xã hội và chỗ đỗ xe được phép giảm tới 50%. Khu quanh ga sẽ đông hơn, và dự án xây sau có thể cao hơn dự án xây trước.
- Thời gian. Metro Thủ Dầu Một – Tao Đàn dự kiến xong khoảng năm 2030. Quy hoạch TOD của tuyến còn chưa bắt đầu rà soát ranh giới.
- "Dự án TOD" là cách gọi quảng cáo. Theo nghị quyết của HĐND, khu TOD là khu vực quy hoạch quanh ga do thành phố duyệt. Một dự án tự gọi mình là "TOD" không có nghĩa là nằm trong ranh khu TOD đã được phê duyệt.
Cách kiểm tra một dự án có thật sự gần ga
- Đối chiếu vị trí dự án với hướng tuyến metro đã công bố trên báo chí chính thống hoặc cổng thông tin của thành phố.
- Đo khoảng cách đi bộ thực tế đến vị trí ga dự kiến, không đo đường chim bay.
- Hỏi xem khu vực đã có quyết định duyệt ranh giới TOD hay chưa, và số hiệu quyết định.
- Tính kịch bản metro chậm vài năm so với kế hoạch.
Norton Park của Gamuda Land nằm trên Đại lộ Bình Dương, phường Thuận Giao, cạnh AEON Mall Bình Dương Canary, tức đoạn tuyến metro Thủ Dầu Một – Tao Đàn được quy hoạch đi qua. Vị trí và mã ga gần dự án sẽ chỉ rõ khi tuyến được phê duyệt. Xem vị trí Norton Park
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật đến 29/09/2026 dựa trên Nghị quyết 188/2025/QH15 và tin báo chí về nghị quyết TOD của HĐND TP.HCM. Toàn văn nghị quyết của HĐND và các quyết định duyệt ranh giới TOD cần tra tại cổng thông tin của TP.HCM trước khi dùng cho quyết định mua bán.
Nguồn tham khảo
- Cổng TTĐT Chính phủ (26/02/2025): Nghị quyết 188/2025/QH15 thí điểm cơ chế đặc thù phát triển đường sắt đô thị tại Hà Nội, TP.HCM
- Tuổi Trẻ (22/09/2026): TP.HCM quy hoạch TOD trong phạm vi tối đa 1.000m quanh nhà ga
- Báo Xây dựng (24/09/2026): TP.HCM chốt khung quy hoạch TOD, đẩy nhanh lập quy hoạch quanh các nhà ga
- Tiền Phong (25/09/2026): TP.HCM ra thời hạn quy hoạch TOD dọc các tuyến metro
- Vietstock (25/09/2026), đăng lại trên Investing.com: Sở Xây dựng TPHCM: Chưa đủ cơ sở xác định tác động của TOD đến giá nhà đất quanh ga
- Tuổi Trẻ (16/09/2026): Bước tiến mới của metro số 2 Thủ Dầu Một – TP.HCM, hướng đến khởi công tháng 12/2026
